Memeriksa Legalitas Villa di Kota Batu: Sertifikat, PBG, Tata Ruang, dan Izin Usaha

Sebelum membeli villa, calon pembeli perlu memeriksa lebih dari sekadar foto sertifikat. Tanah, bangunan, pihak yang berhak menjual, kesesuaian tata ruang, dan rencana penggunaan harus diperiksa sebagai satu rangkaian. Dokumen yang dibutuhkan dapat berbeda menurut jenis hak, kondisi bangunan, lokasi, dan apakah properti akan dipakai pribadi atau dijalankan sebagai usaha akomodasi.

1. Cocokkan identitas penjual dan status hak tanah

Minta penjual menunjukkan dokumen asli dan identitas pihak yang berhak melakukan transaksi. Cocokkan nama pemegang hak, jenis hak, luas, lokasi, nomor bidang atau identitas sertifikat, serta batas bidang di lapangan. Jika penjual bertindak sebagai kuasa, ahli waris, atau badan usaha, minta dokumen kewenangan yang relevan untuk diperiksa PPAT.

Jangan menganggap SHM otomatis berarti transaksi bebas masalah. Pemeriksaan tetap perlu mencakup kemungkinan hak tanggungan, blokir, sita, sengketa, persoalan waris, tumpang tindih, atau ketidaksesuaian data fisik dan yuridis.

2. Lakukan pengecekan melalui kanal ATR/BPN

Pengecekan sertipikat merupakan bagian penting dari proses sebelum peralihan hak atau pembebanan hak. ATR/BPN memiliki layanan informasi pertanahan elektronik. Petunjuk teknisnya menjelaskan penggunaan kanal resmi seperti Sentuh Tanahku, Mitra Kerja, atau Loketku sesuai jenis layanan dan ketentuan yang berlaku.

Baca Petunjuk Teknis ATR/BPN tentang pengecekan sertipikat dan SKPT secara elektronik (Juknis 3/2022). Untuk transaksi, mintalah PPAT menentukan prosedur pengecekan yang tepat dan memastikan hasilnya sesuai dengan dokumen objek yang akan dialihkan.

3. Periksa kesesuaian tata ruang dan penggunaan

Pastikan rencana penggunaan tanah sesuai dengan ketentuan tata ruang di lokasi tersebut. Jangan menyimpulkan bahwa suatu bidang boleh dibangun atau dioperasikan sebagai akomodasi hanya dari warna peta, keterangan pemasaran, atau bangunan yang sudah berdiri.

Minta pemeriksaan informasi tata ruang melalui instansi dan layanan resmi yang berlaku di daerah, termasuk kebutuhan konfirmasi KKPR atau RDTR bila relevan. Periksa pula batasan setempat seperti sempadan, kawasan lindung, ketentuan lingkungan, akses jalan, dan aturan bangunan.

4. Periksa dokumen bangunan: PBG dan SLF

Tanyakan apakah bangunan memiliki PBG atau dokumen terdahulu yang masih relevan menurut ketentuan peralihan. Cocokkan fungsi, luas, jumlah lantai, dan kondisi bangunan dengan dokumen yang tersedia. Periksa pula SLF apabila diwajibkan untuk bangunan dan pemanfaatan tersebut.

PBG berkaitan dengan persetujuan standar teknis bangunan gedung. SLF berkaitan dengan kelaikan fungsi bangunan sebelum digunakan sesuai ketentuan yang berlaku. Persyaratan dan proses perlu dikonfirmasi kepada dinas teknis/PUPR daerah atau melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) dan PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Bangunan Gedung.

Ketentuan perizinan berusaha berbasis risiko juga telah diperbarui melalui PP Nomor 28 Tahun 2025. Karena itu, jangan hanya mengandalkan artikel lama atau menyamakan semua jenis bangunan dan usaha.

5. Jika akan disewakan, periksa izin kegiatan usahanya

Kepemilikan villa dan pengoperasian usaha akomodasi adalah dua hal berbeda. Jika properti akan disewakan kepada wisatawan secara komersial, tentukan model kegiatan yang sebenarnya: jenis akomodasi, siapa pengelolanya, siapa yang menerima tamu, dan bagaimana operasionalnya dilakukan.

Periksa klasifikasi kegiatan dan persyaratan berbasis risiko pada halaman OSS untuk klasifikasi usaha Vila. Halaman OSS tersebut menjelaskan ruang lingkup kegiatannya dan menampilkan informasi konversi KBLI 2020 ke KBLI 2025. Jangan menyalin kode usaha dari artikel lama tanpa memeriksa versi serta persyaratan yang berlaku saat usaha dijalankan.

6. Catat hasil pemeriksaan sebelum membayar

Buat daftar dokumen yang sudah diterima, pihak yang memeriksa, hasil pemeriksaan, kekurangan yang masih harus dipenuhi, serta siapa yang bertanggung jawab menyelesaikannya. Cocokkan hasil pemeriksaan dengan kondisi fisik dan isi perjanjian transaksi. Hindari pembayaran besar hanya berdasarkan foto dokumen atau janji bahwa izin akan diurus belakangan.

Catatan: daftar ini merupakan panduan awal, bukan pengganti pemeriksaan hukum. Persyaratan dapat berbeda menurut jenis hak, bangunan, lokasi, dan kegiatan usaha. Gunakan PPAT, konsultan teknis, dan instansi berwenang untuk memeriksa objek yang spesifik.